Lägenhetsköpare drog sig ur köp – ska betala skadestånd till bostadsrättsförening
Lägenhetsköpare drog sig ur köp – ska betala skadestånd till bostadsrättsförening
Köparen av en bostadsrätt häver köpeavtalet med föreningen innan han betalat för lägenheten på grund av bristande ekonomiska förutsättningar. Föreningen ser hävningen som ett avtalsbrott och väcker därför talan mot köparen i domstol med yrkande om skadestånd. Enligt köparen har hävningen dock varit befogad eftersom föreningen varit skyldig att neka honom medlemskap på grund av hans ekonomi. Hovrätten finner, mot bakgrund av bostadsrättslagen, att ingen sådan skyldighet föreligger för bostadsrättsföreningar och att köparen därmed är skadeståndsskyldig.
En man vid namn P.L. har ingått förhandsavtal om köp av en bostadsrätt med en bostadsrättsförening. Enligt avtalet ska slutlikvid betalas på tillträdesdagen. Innan tillträdesdagen inser emellertid P.L. att han inte har tillräckliga medel för betalning av bostadsrätten varför han meddelar föreningen att han vill häva avtalet. Föreningen godtar dock inte hävningen utan kräver att P.L. betalar för bostadsrätten. När betalningen fortfarande uteblir bestämmer sig föreningen för att häva avtalet och sälja lägenheten till en annan köpare. Den nya köparen betalar emellertid ett lägre pris än vad som överenskommits med P.L. i förhandsavtalet.
Föreningen är av uppfattningen att P.L:s hävning utgjort ett avtalsbrott som inneburit ekonomisk förlust i och med att en lägre köpeskilling utficks för bostadsrätten. Man väcker därför talan mot P.L. i Tingsrätten med yrkande om betalning av skillnaden mellan den överenskomna summan enligt förhandsavtalet och det pris som den nya köparen betalade. P.L. menar dock att föreningen, sett till hans ekonomiska förutsättningar, inte borde beviljat honom medlemskap och att han därför varit berättigad att häva avtalet. Han hävdar vidare att han försökt sälja lägenheten på egen hand och har hittat köpare som verkat beredda att betala ett högre pris än vad som avtalats mellan honom själv och föreningen. Enligt P.L. har föreningen dock motarbetat detta, bland annat genom att inte låta honom fotografera eller ha visningar av lägenheten. I och med detta menar P.L. att föreningen underlåtit att begränsa sin ekonomiska skada och därför inte har rätt till skadestånd. Enligt föreningen har man inte hindrat P.L. i hans försök att sälja bostadsrätten.
Tingsrätten konstaterar inledningsvis att föreningen inte haft någon skyldighet att neka P.L. medlemskap på grund av hans ekonomiska förutsättningar och att hans vägran att betala för lägenheten därför utgjort ett avtalsbrott. Gällande påståendet att föreningen motarbetat P.L:s försök att sälja lägenheten finner domstolen det visat att så är fallet. När P.L. påbörjade försöken till försäljning hade han dock fortfarande inte meddelat föreningen att han ville häva avtalet utan hade bara sagt att han skulle komma att ha svårigheter med betalningen. Enligt Tingsrätten borde ett sådant uttalande visserligen gett föreningen anledning att misstänka att P.L. i framtiden skulle begå avtalsbrott. I och med att det skadeståndsgrundande avtalsbrottet fortfarande inte begåtts när P.L. försökte sälja lägenheten anser dock domstolen att det ännu inte uppstått någon skyldighet för föreningen att begränsa sin skada. Tingsrätten finner därför att föreningen har rätt till skadestånd i enlighet med sitt yrkande. P.L. överklagar sedermera till Hovrätten som tar upp målet till prövning.
Hovrätten börjar med att pröva frågan om föreningens eventuella skyldighet att neka P.L. medlemskap. Domstolen söker ledning i 2 kap. bostadsrättslagens där beviljande av medlemskap i bostadsrättsföreningar regleras. Då det inte finns någon bestämmelse som stadgar ett ansvar att neka medlemmar med bristande ekonomiska förutsättningar finner man att föreningen inte varit skyldig att neka P.L. medlemskap. P.L:s hävning har därmed utgjort ett avtalsbrott som inneburit ekonomisk skada för föreningen. Vidare prövas huruvida föreningen underlåtit att begränsa sin skada. Eftersom P.L. inte lagt fram någon bevisning som styrker att de åtgärder han ville vidta hade lett till ett ekonomiskt fördelaktigt resultat för föreningen anser domstolen inte att han lyckats visa att föreningen underlåtit skadebegränsning. Likt Tingsrätten fastslår man därför att P.L. ska utbetala skadestånd i enlighet med föreningens yrkande.