Bostadsrätt – ansvarsfördelning gällande golvvärmesystem i bostadsrättslägenhet

Bostadsrätt – ansvarsfördelning gällande golvvärmesystem i bostadsrättslägenhet

Golvvärmesystem bostadsrätt

S.N. och G.J. förvärvade 1994 bostadsrätten till en etagevåning tillhörande Bostadsrättsföreningen Knoppen (bostadsrättsföreningen). Till skillnad från resten av huset, som värms upp med element, har etagevåningen ett golvvärmesystem installerat. En del av våningen var tidigare oinredd vindsvåning. Vindsvåningen uppläts år 1986 till M.J. som redan ägde bostadsrätten till en lägenhet i huset. Hon inredde vindsvåningen och sammanlade den med sin lägenhet. I samband med renoveringen installerade M.J. golvvärmeanläggningen som fanns kvar när S.N. och G.J. flyttade in i våningen. År 2014 var golvvärmenaläggningen trasig under en period. Tvist uppstod om huruvida S.N. och G.J. eller bostadsrättsföreningen var ansvariga för reparationer och underhåll av anläggningen.

Underhåll bostadsrätt

Enligt föreningens stadgar är innehavare av bostadsrätt endast ansvariga för underhåll inne i lägenheten. Vidare anges att gränsen för vad som är inne i lägenheten går vid golvet, däremot specificeras inte vad som ska räknas som golvet. S.N. och G.J. gör gällande att golvet är en plan bottenyta i ett rum som utesluter underliggande tätskikt och golvvärme. Ännu en faktor som de ansar talar till deras fördel är att föreningen ansvarar för underhåll av element och andra värmeanordningar i huset. Eftersom golvvärme är den enda värmekällan som finns i etagevåningen borde även den omfattas av föreningens ansvar. Bostadsrättsföreningen är å sin sida av uppfattningen att gränsen för golvet ska vara detsamma som det område som specificeras av upplåtelsen vilket betyder att golvvärmen inkluderas. Man hävdar dessutom att underhållsansvaret för golvvärmen inte kan ligga på föreningen eftersom det var den tidigare bostadsrättshavaren som installerade systemet.

Bostadsrättslagen

Tingsrätten (TR) tar Bostadsrättslagen (BRL) 7 kap 4 § som utgångspunkt. Där stadgas att föreningen ansvarar för underhåll av lägenheten och huset i den mån ansvaret inte ligger på bostadsrättshavaren enligt 12 § samma kapitel. Enligt 12 § är bostadsrättshavaren skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick om inte annat står i stadgar eller annan lagbestämmelse. Vidare stadgas i samma paragraf att bostadsrättshavare inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten. Det leder domstolen till slutsatsen att det inte finns något i lag som hindrar att föreningen ska ha ansvar för samtliga områden i huset förutom inne i lägenheterna. TR konstaterar även att det inte finns någon definition av vad som ska räknas som lägenheten i BRL, utan frågan har istället lämnats över till föreningen att reglera i stadgarna enligt lagens förarbeten.

Föreningens stadgar

Som tidigare nämnts anges golvet om gränsen för lägenheten i föreningens stadgar. Eftersom ingen närmare definition ges går TR vidare för att utröna hur ordet ”golv” ska tolkas. Man konstaterar att den allmänna definitionen av golv är en nedre begränsningsyta i en byggnad eller ett rum. Eftersom domstolen inte ser en sådan definition som förenlig med föreningens tolkning bedömer man att golvvärmeanordningen är föreningens ansvar. Hovrätten (HovR) utgår från samma grunder TR. Då HovR tolkar grunderna på i princip samma sätt fastställs TR:s dom.

Underhållsansvar bostadsrätt

Högsta domstolen (HD) redogör inledningsvis för samma rättsliga utgångspunkter i BRL och föreningens stadgar som underinstanserna utgått från. Vidare konstaterar HD att stadgar till bostadsrättsföreningar generellt baseras på standardiserade avtal istället för att vara utformade för en specifik situation. Domstolen frångår därför den gängse principen vid avtalstolkning att försöka utröna parternas gemensamma vilja och gör istället en tolkning på objektiva grunder. Eftersom ordalydelsen i förevarande fall – att gränsen för lägenheten går vid golvet – lämnar utrymme för flera tolkningar gör domstolen en syftestolkning av bestämmelsen.

HD konstaterar att syftet med uppdelningen av underhållsansvar mellan förening och bostadsrättshavare är att hålla fastighet inklusive lägenheter i gott skick. För bostadsrättsinnehavaren innebär det att nödvändiga åtgärder ska vidtas och betalas för. Därför anser domstolen skyldigheten att ansvara för lägenheten borde kopplas till underhåll av inre ytor som krävs till följd av att lägenheten nyttjas. Vad som då aktualiseras är främst slitage på till exempel golv, väggar och inredning. HD:s slutsats är därför att bostadsrättshavarens underhållsskyldighet endast omfattar golvets ytskikt. Eftersom golvvärmen ligger under golvbeläggningen tillhör den inte lägenheten och är därmed föreningens ansvar. HD fastslår därför att bostadsrättsföreningen ska betala för reparationen.