En ny fastighetsmäklarlag
En ny fastighetsmäklarlag
En ny fastighetsmäklarlag
Att köpa en fastighet eller bostadsrätt utgör många gånger den största samt viktigaste affären i en människas liv och konsekvenserna om något går fel kan bli stora. Frågor som uppkommer vid överlåtelse av en fastighet eller bostadsrätt kan dessutom vara komplicerade, vilket innebär att mäklare fyller en viktig och ansvarstung roll i samhället. Den nuvarande fastighetsmäklarlagen utvärderades 2016 och bedömdes då fungera huvudsakligen väl. I Konsumentverkets Konsumentrapport från 2017 uppges fastighetsmäklarbranschen emellertid vara en av de marknader som upplevs som mest problematisk av konsumenter. Den ideella organisationen Sveriges Konsumenter lyfter även att många upplever bostadsmarknaden som mycket komplicerad. Vidare har antalet anmälningar mot mäklare till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ökat kraftigt under de senaste åren.
Trots att utvärderingen bedömde fastighetsmäklarlagen som välfungerande har Regeringen därför lagt fram ett förslag till en ny fastighetsmäklarlag som föreslås träda i kraft juli 2021. Lagförslaget lämnades till Lagrådet för bedömning i februari tidigare i år. I dagsläget är det endast enskilda fastighetsmäklare, och alltså inga företag, som omfattas av lagen. Många mäklare bedriver dock sin verksamhet inom ett företag, varför den största förändringen enligt Regeringens förslag är att även fastighetsmäklarföretag ska omfattas av lagen. Några av de angivna skälen är att företagen har möjlighet att åstadkomma en större förändring inom branschen i och med att flera mäklare generellt arbetar inom samma företag. Det föreslås även vissa ändringar som skulle påverka fastighetsmäklare på en individuell nivå. Eftersom det bedöms föreligga hög risk för att fastighetsmäklarbranschen utnyttjas för penningtvätt och annan liknande verksamhet föreslås dessutom ändringar i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen).
Mäklarnas samt mäklarföretagens roll
Fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk mellanman som inte är part i avtalet samt ser till att både köparens och säljarens intressen tillgodoses. Uppdraget är personligt för mäklaren som även har det huvudsakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarföretaget är alltså inte part i avtalet och den ansvarsfördelningen ska kvarstå även enligt det nya förslaget. Vad som däremot föreslås är att företag ska ges ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som arbetar inom verksamheten fullgör sina skyldigheter enligt lag och god fastighetsmäklarsed.
FMI är en statlig myndighet som ansvarar för registrering, tillsyn och disciplinära åtgärder inom fastighetsmäklarbranschen. Nästan alla mäklare är registreringsskyldiga hos FMI enligt 5 § fastighetsmäklarlagen och står därmed under inspektionens tillsyn. För att en mäklare ska få registreras hos FMI måste denne ha klarat sin utbildning och passerat en lämplighetsprövning som inspektionen utför. Om kraven på lämplighet slutar vara uppfyllda eller om mäklaren handlar i strid med fastighetsmäklarlagen kan denne drabbas av sanktioner och i värsta fall få sin registrering återkallad. Idag finns två registreringskategorier för fastighetsmäklare; fullständig registrering och registrering för hyresförmedling. Fullständig registrering innebär att mäklaren i fråga får förmedla all egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Registrering för hyresförmedling ger enbart rätt att förmedla hyresrätter. Förmedling av vissa typer av hyresrätter kräver ingen registrering överhuvudtaget enligt 5 § fastighetsmäklarlagen, det gäller till exempel kostnadsfri förmedling till studerande och kommunal förmedling.
I 1 kap. 2 § penningtvättslagen finns en uppräkning av vilka som klassas som verksamhetsutövare i lagens mening. Att någon är verksamhetsutövare innebär bland annat att denne kan få åtgärder riktade mot sig om lagen inte följs. Fastighetsmäklarbranschen är ett område där penningtvätt ofta förekommer, varför mäklare med fullständig registrering klassas som verksamhetsutövare enligt lagen. FMI kan därmed vidta åtgärder för att säkerställa att mäklare aktivt arbetar för att förebygga, upptäcka samt förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådant arbete består till exempel i att mäklaren ska upprätta en allmän riskbedömning, skaffa viss kundkännedom och upprätta en riskprofil utifrån den kännedomen (2 och 3 kap. penningtvättslagen). Det är även förbjudet att etablera en affärsförbindelse vid misstanke om penningtvätt eller finansiering av terrorism (3 kap. penningtvättslagen). Fastighetsmäklarföretag och hyresförmedlare räknas inte som verksamhetsutövare idag, vilket innebär att de inte kan bli föremål för åtgärder av FMI om lagen inte följs. Enligt regeringens förslag ska därför även företag och vissa hyresförmedlare räknas som verksamhetsutövare, vilket behandlas närmare nedan.
En ny registreringskategori
Penningtvättslagen utgör ett genomförande av det fjärde penningtvättsdirektivet (penningtvättsdirektivet) vilket utfärdats av EU. Lagen måste därför leva upp till direktivets krav för att Sverige ska uppfylla sina åtaganden som EU-medlem på ett tillfredsställande sätt. Enligt direktivet ska det vara möjligt att vidta åtgärder för att motverka penningtvätt och liknande verksamhet gentemot alla som förmedlar hyresrätter med en månadshyra motsvarande minst 10 000 euro. Som tidigare nämnts är de registreringskategorier som finns för mäklare idag fullständig registrering och registrering för hyresförmedling, sedan finns även vissa typer av förmedling där ingen registrering krävs. I dagsläget räknas inte de som är oregistrerade eller registrerade för hyresförmedling som verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Därmed kan åtgärder inte riktas mot dem för att säkerställa lagens efterföljande vilket innebär att direktivet inte är införlivat på ett godtagbart sätt.
Regeringen föreslår därför att registrering för särskild hyresförmedling ska införas som en tredje kategori i fastighetsmäklarlagen. Enligt förslaget ska alla mäklare som förmedlar hyresrätter för motsvarande 10 000 euro per månad eller mer – även om de idag kan arbeta oregistrerade – vara skyldiga att registrera sig för särskild hyresförmedling. Mäklare registrerade under den nya kategorin ska räknas som verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen, vilket innebär att FMI kommer kunna vidta åtgärder om lagen inte följs. Regeringens bedömning är att den nya kategorin främst kommer få betydelse för mäklare som sysslar med förmedling av lokaler sett till den relativt höga beloppsgränsen. Revisionsinspektionen anser att de föreslagna ändringarna är alltför omfattande och föreslår istället att bara mäklare med fullständig registrering ska få förmedla hyresrätter med en hyra motsvarande och över direktivets beloppsgräns. Regeringen är dock av uppfattningen att Revisionsinspektionens förslag skulle leda till än mer långtgående förändringar. Den bedömningen baseras på att mäklare som förmedlar hyresrätter över beloppsgränsen i så fall skulle tvingas uppfylla de onödigt höga kraven för fullständig registrering. Man står därför fast vid bedömningen att en tredje kategori bör införas.
Hur fastighetsmäklarföretagen kan komma att påverkas av förslaget
Regeringen föreslår att fastighetsmäklarföretag ska definieras som ett företag där en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av bland annat fastigheter, bostadsrätter och hyresrätter. Vissa remissinstanser, däribland Fastighetsmäklarförbundet, kritiserar definitionen för att vara otydlig. Som svar på kritiken anför regeringen att det visserligen är angeläget att begreppet är tydligt men att definitionen även bör vara relativt neutral då det bedöms minska risken för att lagen kringgås. Anledningen till att lagen ska omfatta företag där mäklare ”bedriver yrkesmässig förmedling” istället för till exempel ”är anställda” uppges vidare vara att det annars skulle finnas en risk för att mäklare är verksamma hos ett företag men anställda av ett annat. Det skulle alltså öppna upp en möjlighet för företagen att kringgå reglerna, vilket i sin tur borde leda till en mindre effektiv tillsyn och sämre efterlevnad av lagen.
Som nämns ovan är det fortfarande mäklaren som ska vara part i uppdragsavtalet och inte företaget där mäklaren är verksam. Därför kommer mäklarna även fortsättningsvis ha det huvudsakliga ansvaret för hur de sköter sina uppdrag, vilket regeringen bedömer borde ge ett fortsatt starkt incitament att arbeta enligt god fastighetsmäklarsed. Enligt förslaget ska dock även fastighetsmäklarföretagen ges visst ansvar för hur mäklarna inom företagen bedriver sin verksamhet. Vissa remissinstanser är av uppfattningen att förslaget kan leda till gränsdragningssvårigheter och att det finns en risk för urholkande av mäklarnas ansvar. Regeringens svar är att mäklarnas ansvar ska bestå oförändrat men att företagen har en möjlighet att styra verksamheten och bestämma hur resurser fördelas, vilket även borde medföra ett ansvar att bland annat uppställa riktlinjer och rutiner för hur verksamheten bedrivs. Regeringen är vidare av uppfattningen att ansvarsfördelningen är tillräckligt tydlig i och med att det fortfarande är enbart mäklarna, och inte företagen, som ska vara part i uppdragsavtalen.
Ett utvidgat förvärvsförbud
I nuläget finns ett förbud mot så kallat självinträde, alltså när en fastighetsmäklare förvärvar en lägenhet som denne har i uppdrag att förmedla (11 § fastighetsmäklarlagen). Förbudet gäller både pågående och avslutade uppdrag. För att ytterligare garantera mäklarens roll som neutral mellanman föreslår regeringen att förvärvsförbudet ska utvidgas för att även gälla företag där mäklaren är verksam. Man anser även att andra mäklare som bedriver verksamhet inom samma företag, eller ett företag med nära anknytning, som någon som förmedlar en fastighet ska omfattas av förbudet. Med ”nära anknytning” åsyftas främst företag under samma varumärke som det där mäklaren ifråga bedriver verksamhet. Om en fastighet ändå säljs till någon som enligt förslaget ska omfattas av förvärvsförbudet ska köpet genast anmälas till FMI enligt förslaget. Anledningen till den föreslagna anmälningsplikten är att den skulle ge inspektionen möjlighet att utreda huruvida säljarens intressen verkligen tillvaratagits. Mäklarsamfundet anser inte att företag i rikstäckande mäklarkedjor som verkar under samma varumärke men i olika delar av landet ska anses ha nära anknytning till varandra. Regeringen understryker vikten av att mäklare framstår som oberoende gentemot konsumenter och anser därför att definitionen enligt förslaget bör stå fast. Man gör däremot bedömningen att det ibland kan finnas anledning att göra undantag, till exempel i den typen av situationer som Mäklarsamfundet tar upp.
För att säkerställa efterlevnad av lag och god fastighetsmäklarsed även bland företagen ska de som huvudregel vara registreringsskyldiga hos FMI och stå under inspektionens tillsyn, kraven för registrering föreslås i stort vara desamma som för mäklare. Om enbart mäklare som undandras registreringsskyldighet är verksamma inom ett företag ska inte heller företaget behöva registrera sig. I övrigt föreslås samma registreringskategorier som för mäklare och att ett företag ska registrera sig i samma kategori som mäklarna som är verksamma där. Om mäklare från flera kategorier är verksamma inom ett företag ska det registrera sig inom samma kategori som den mäklare som har befogenhet till flest typer av förmedling. Registreringsskyldighet och tillsyn av FMI föreslås även införas för företagens majoritetsägare och ledning. Man anser att prövningen av ledning och majoritetsägare ska fokusera på huruvida de gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i någon näringsverksamhet tidigare.
Vidare ska fastighetsmäklarföretag styra sin verksamhet på ett sätt så att penningtvätt och finansiering av terrorism förebyggs i största möjliga mån enligt penningtvättsdirektivet. Det rör sig bland annat om en skyldighet att ställa upp gemensamma rutiner och tillhandahålla de anställda utbildning. Majoriteten av alla fastighetsmäklarföretag har redan ett ansvar att genomföra sådana åtgärder enligt penningtvättslagen, men i och med att de inte klassas som verksamhetsutövare går det inte att rikta åtgärder mot dem om lagen inte följs. För att säkerställa penningtvättsdirektivets efterlevnad föreslås därför att fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling ska räknas som verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen.
För att FMI ska kunna utföra effektiv granskning behöver inspektionen få tillgång till relevant material. Mäklare som är verksamma inom ett företag ska därför vara skyldiga att förvara kopior av vissa handlingar och uppgifter hos företaget. Att inspektionen kan granska företagen skulle vidare innebära att de får tillgång till saker som till exempel styrdokument, IT-system och interna rutiner. Granskningen borde därmed bli effektivare eftersom man vid ett ingripande skulle komma åt samtliga mäklare inom ett företag. Om FMI efter granskning finner att ett företag handlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller penningtvättslagen ska företaget till exempel kunna föreläggas att utföra ändring eller betala sanktionsavgift. Bedöms det inte som tillräckligt ska företagets registrering återkallas enligt förslaget. Vid allvarliga, grova eller systematiska överträdelser av penningtvättslagen föreslår Regeringen även att åtgärder ska kunna riktas mot personer i fastighetsmäklarföretagens ledning. Åtgärderna ska enligt förslaget kunna bestå antingen i att personen inte får inneha en befattning i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under en period, eller åläggs att betala en sanktionsavgift.
Det förekommer vidare att mäklare ansöker om avregistrering vid kännedom om att FMI inlett ett tillsynsärende. Avregistrering sker då oftast utan prövning av ärendet på grund av regeln om snabb handläggning i 9 § förvaltningslagen och mäklaren undviker därmed tillsyn. Därmed kan omständigheter i det nedlagda tillsynsärendet inte beaktas, även om de tyder på att mäklaren i fråga inte är lämplig eller borde drabbas av någon slags sanktion. Enligt förslaget ska FMI därför kunna avvakta med beslut om återkallelse av licens om det troligtvis finns anledning att besluta om någon typ av sanktion. Samma regel föreslås införas för företag som ansöker om avregistrering efter ett inlett tillsynsärende.
Förslagets förhållande till människors fri- och rättigheter
Om förslaget genomförs kommer fler mäklare behöva vara registrerade i och med den nya registreringskategorin. Även fastighetmäklarföretagens ledning och majoritetsägare kommer vara registreringsskyldiga. Eftersom fler personer kommer omfattas av registreringsplikten kommer även fler kunna ådömas påföljder. Av dessa påföljder är vissa ekonomiska, och i en del fall kan fastighetsmäklares registrering komma att återkallas. Regeringen bedömer därför att den nya lagen kan inverka på människors rätt att nyttja sin egendom. Enligt den Europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna (EKMR) får människor endast berövas egendom i det allmännas intresse. I och med att det huvudsakliga syftet med den nya lagen är trygghet för säljare samt köpare och att upprätthålla en sund fastighetsmäklarbransch bedömer regeringen att kraven enligt EKMR är uppfyllda. Enligt förslaget ska det även införas en utökad skyldighet för FMI att utföra platsundersökningar hos fastighetsmäklare och företag. Skydd mot husrannsakan och liknande typer av intrång återfinns i bland annat regeringsformen (2 kap. 6 §) och EKMR (art. 8). Det skyddet kan dock inskränkas om det bedöms som nödvändigt om inskränkningen står i rimlig proportion till det syfte som ska tillgodoses. Förslaget förväntas underlätta samt effektivisera FMI:s inspektionsarbete och utgör dessutom ett nödvändigt införlivande av penningtvättsdirektivet. Regeringens bedömning är därför att förslaget är en godtagbar inskränkning av rätten att slippa husrannsakan och andra liknande intrång.