Avsaknad av dränering runt bostadshus ger köpare prisavdrag
Avsaknad av dränering runt bostadshus ger köpare prisavdrag
Köparna av ett hus upptäcker att det är behäftat med fuktskador. Närmare undersökningar visar att det inte finns någon dränering runt huset, trots att det stått i prospektet att dränering gjorts. Hovrätten finner att skrivningen i prospektet är att se som avtalsinnehåll varför avsaknaden av dränering innebär att huset inte stämmer överens med vad som avtalats. Vidare är rättens bedömning, sett till de sakkunnigutlåtanden som åberopas, att dränering troligtvis hade hjälpt mot fuktskadorna. Avsaknaden av dränering utgör därför en sådan brist som innebär att köparna är berättigade till prisavdrag.
Ett par köper ett hus av ett annat par i maj 2017. Efter en tid märker köparna dock att huset har fuktskador. Upptäckten föranleder dem att göra fortsatta undersökningar varvid de bland annat upptäcker att marken kring huset saknar dränering. I prospektet som köparna tog del av inför affären stod det emellertid att dränering utfördes 2011. Köparna är därför av uppfattningen att bristen på dränering avviker från vad som avtalats, vilket de informerar säljarna om i september 2019. Vidare väcker man talan i Tingsrätten (TR) med yrkande om prisavdrag enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB).
Säljarna hänvisar till ett sakkunnigutlåtande enligt vilket husets konstruktion medför att dränering inte skulle hjälpt mot de aktuella fuktskadorna. Säljarna gör därför gällande att avsaknaden av dränering inte utgör en brist och därmed inte ger rätt till prisavdrag sett till 4 kap. 19 c § JB. Man menar vidare att anledningen till att köparna inte kände till fuktskadorna vid köpet är att de inte undersökte huset tillräckligt noggrant. De har därmed inte uppfyllt sin undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § JB och kan inte kan kräva prisavdrag på grund av fel.
Slutligen hävdar säljarna att köparna reklamerat den påstådda bristen för sent. Enligt 4 kap. 19 a § JB ska reklamation ske inom skälig tid från det att köparen upptäckt eller borde upptäckt ett fel. Då köparna flyttat in maj 2017 och noterat säljarna om det påstådda felet först september 2019 anser säljarna inte att reklamationen skett inom skälig tid.
Tingsrättens bedömning
Tingsrätten (TR) börjar med att undersöka om huset varit behäftat med ett så kallat konkret fel vid försäljningen. Ett konkret fel föreligger när ett hus avviker från vad som avtalats genom att säljaren lämnat en garanti eller en så kallad enuntiation. En enuntiation påminner om en garanti men behöver inte vara lika uttrycklig och otvetydig. Om ett konkret fel föreligger innebär det att köparnas undersökningsplikt inte är alls lika långtgående som den hade varit annars. Rätten konstaterar att dränering inte omnämns i köpekontraktet och det inte heller finns någon bevisning som indikerar att säljarna garanterat att marken kring huset är dränerad. Däremot bedöms skrivningen i prospektet, enligt vilken dränering gjordes 2011, vara en enuntiation. Domstolens slutsats är därför att avsaknaden av dränering utgör ett konkret fel. Då det rör sig om ett konkret fel har köparna även uppfyllt sin undersökningsplikt trots att de inte gjort några noggrannare undersökningar för att se om huset är dränerat inför köpet.
För att felet i fråga ska ge köparna prisavdrag krävs dock att det har en koppling till fuktskadorna och på så vis sänker husets marknadsvärde. För att ta reda på huruvida så är fallet ser TR till fyra sakkunnigutlåtanden som åberopas av parterna. Enligt tre av uttalandena skulle dränering med största sannolikhet i vart fall minskat den mängd fukt som tagits upp av väggarna. En av de sakkunniga hävdar emellertid att husets konstruktion medför att dränering inte skulle lindra de fel som uppstått överhuvudtaget. Då tre av fyra utlåtanden säger att dränering troligtvis skulle mildrat problemen finner rätten det dock bevisat att så är fallet. Därmed anser TR att det även är visat att avsaknaden av dränering påverkar husets marknadsvärde.
Slutligen prövar rätten huruvida felet reklamerats i tid. Enligt 4 kap. 19 a § JB börjar reklamationsfristen löpa när köparen märkt eller borde märkt felet. I fallet upptäckte köparna avsaknaden av dränering först när de började gräva runt huset. I och med att domstolen anser att de hade fog för sin uppfattning att dränering fanns finner man inte att köparna borde märkt felet tidigare. Reklamationen har därmed gjorts i tid varför köparna har rätt till prisavdrag. Målet överklagas till Hovrätten (HovR) som tar upp målet till prövning. HovR delar emellertid TR:ns bedömning i allt väsentligt varför domslutet fastställs.